新圍苑業主立案法團管理委員會

新圍苑業主立案法團

第十屆管理委員會第二十二次會議記錄

日　期：二零二四年二月二十九日(星期四)

時　間：晚上八時三十分

地　點：屯門新圍苑新奐閣地下會議室

出席者：姓名職銜

新圍苑業主立案法團管理委員會

李鈞活主席

羅君清秘書

楊小玲司庫

李顯濤委員

鍾玉英委員

胡巧潔委員

葉炳林委員

劉祥委員

鄭定中委員

康業服務有限公司 (客戶服務處)

戴翰霆助理分區經理

張耀鋒工程師

侯翠婷高級物業及設施主任

姚建文助理物業及設施主任

是次會議出席者已超過法定人數，主席李鈞活先生宣佈會議正式開始。

會議內容如下：

1 通過上次會議記錄

經各委員審閱後，由楊小玲動議及由胡巧潔和議，一致通過上次（二零二四年一月二十五日）第十屆管理委員會第二十一次會議記錄。

2 匯報事宜

2.1 上月工程 / 採購支出

管理公司匯報有關2024年1月份支出﹕

2024年1月份預算支出為$1,057,936，實際工程及採購(以收支表計)之總額為$971,996.95。聯同其他支出，1月份的總收支對比，共有$90,348.71虧損，年度累積盈餘為 $10,317.41。

2.2 投訴事項

A) 管理公司匯報:

類別	工程	保安	清潔	滲漏個案	其中轉交食環署
本月新個案	0	0	1	14	3
上月未完成個案	0	0	0	106	55
本月完成	0	0	1	20	0
未完成總數	0	0	0	100	58
超過3個月個案	0	0	0	69	49

B) 冷氣機滴水個案(截至2024年1月31日止)如下：

座數	1月 (已入小通告及出信勸喻業戶信作維修)	已完成	轉交食環署
A	0	0	0
B	0	0	0
C	1	1	0
D	0	0	0
E	0	0	0
F	1	1	0
合計	2	2	0

以上滴水個案已發信向有關住戶作出勸喻。如冷氣機滴水住戶屢勸無效，有關個案會轉交食環署跟進。

C) 升降機故障個案:

統計升降機維修及故障記錄(截至2024年1月31日止)如下：

月份

升降機

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

總計

Total

機號

(困人宗數)

註：以上項目包括困人、緊急維修、故障跟查、更換零件及日常/計劃維修更換項目。

管理公司匯報2024年1月共錄得7宗故障，其中D3有一次困人記錄，為部件故障所致。由於近日D2及D3故障較多，因此已要求「通力」加強檢查。

2.3 已審核超過2個月但仍未進行工程原因

管理公司匯報已審批超過2個月仍未進行之工程如下︰

單位(原因)	項目	備註
A2005	外牆維修	業戶稱將會放盤，現無人居住。管理公司已再次與業戶洽商維修事宜，業戶稱可能要在2024年5月後才回單位處理。
A603	外牆維修	業主認為滲漏問題未解決
B1010	外牆維修	業主未能提供工程日期
D2508	外牆維修	業戶需於換窗後才能進行工程

承辦商表示因上述工程均為2023年的報價，如2024年4月前未能動工，承判商將不能2023年的報價繼續工程。會議要求管理公司聯絡業戶要求儘快進行工程。

2.4 保養期將屆滿工程之檢查進展

管理公司匯報本月已檢查保養期即將屆滿之工程共10宗，結果顯示一切正常。

2.5 技工每月工作量匯報

管理公司匯報2024年1月份駐苑技工(3名)的工作量如下：

項目	工數(小時)
公眾地方恒常維修	120
滲水個案處理	77
電視及CCTV信號問題	2
已編制維修	392
文件及什項(包括監察及驗收承辦商之工程)	17
合計	608

管理公司報告有1名駐苑技工即將在3月31日離職，管理公司已在進行招聘技工之事宜。

2.6 是月進行的工程及工程監察驗收報告

管理公司匯報2024年1月份已進行的工程及工程監察驗收項目如下﹕

日期	承辦商	維修項目
2/1/24 至 31/1/24	國鴻	F座維修梳柱 (未完成)
2/1/24 至 10/1/24	湯臣	維修全苑消防設備
4/1/24 至 10/1/24	雅嘉	F座更換假天花
6/1/24	恒達	D座1310-1410更換3寸污水上下叉、經理房咸水喉
12/1/24	雅嘉	C座26/F更換消防龍頭
13/1/24	湯臣	F座1105-1105更換咸水喉
15/1/24	貝登	D座1204、E座1701更換外牆紙皮石
15/1/24	建華	D座地下泵房、更換咸水止回閥
16/1/24	國鴻	B座1403、B座3210更換外牆紙皮石
18/1/24	國鴻	C座405、C座1704更換外牆紙皮石
19/1/24	國鴻	C座405、D座1501、D座1701更換外牆紙皮石
20/1/24	恒達	B1903、B1910更換及維修咸水減壓掣
22/1/24	國鴻	E座1001、C座1510更換外牆紙皮石
22/1/24 至24/1/24	華昌	B座1608、B座1609及B座1610、E座3502更換地磚
24/1/24 至 31/1/24	港澳	B座天台更換外牆紙皮石 (未完工)
30/1/24	恒達	F座1109更換咸水喉

討論及議決事項

3.1 匯報有關屋苑違規事宜及跟進處理

i. 管理公司匯報已定期發出勸喻信函予養狗戶。截至2024年1月31日止， C座中層7室單位於巡查時有狗吠聲發出。管理公司已向上述發出狗吠聲及飼養狗隻的單位發出勸喻信函，如屢勸無效將會向其發出律師信。

管理公司現已對所有帶狗出入屋苑的業戶進行記錄，針對肆無忌憚、坦然張揚於屋苑範圍內帶狗出入及活動的業戶。

ii. 此外，管理公司滙報已向問題業戶發出通告勸喻業戶不可違規在外牆冷氣機台/簷篷加裝晾衫設備，並已巡查C座外牆。截至1月份管理公司已向違規之單位發出警告信，未拆除違規設備及仍有晾曬的單位仍有42個。

有違規設備單位	C座
有違規設備單位	42個單位
已拆除	0個
未拆	42個
巡查時有曬晾或有掛物品	42個
巡查時無曬晾	0個
已出律師信

iii. 就2023年A座中低層8室及10室鐵閘違規個案，其中10室單位表示因其車輛在去年新圍停車場火災中受到波及而導致損失，故要求延後至2024年9月才更換鐵閘。而8室單位業戶回覆要求將更換鐵閘限期寬限至2025年年底，會議認為業戶提出的寬限期太長，要求與有關業戶商討於2024年底前進行更換。

3.2 商討對嚴重欠交管理費業戶進行法律行動事宜

管理公司匯報截至2024年1月，有4個單位長期欠繳管理費，分別如下﹕
1) E座高層5號單位︰欠繳管理費21個月，連同釘契費用及利息共欠$20,720

2) B座中層8號單位︰欠繳管理費11個月，連同釘契費用及利息共欠$11,208

3) B座高層1號單位︰欠繳管理費7個月，連同釘契費用及利息共欠$18,226

4) B座中層2號單位︰欠繳管理費6個月，連同釘契費用及利息共欠$7,743

3.3 匯報屋苑雜物違規及進行法律行動事宜；高空擲物監控情況

3.3.1 屋苑雜物違規

管理公司持續巡查走廊雜物違規的情況。於1月份巡查D座，至今仍有共21個單位有違規放置雜物。會議中強調如日後發現曾經張貼最後勸喻通告的單位再次有違規放置雜物的情況，管理公司可即時作出清理而不再作事前勸喻或通告。

3.3.2 高空擲物監控情況

1. B座高層2號單位；

2. C座中高層8號單位；

3. E座2號單位

4. F座中層4單位

3.4 匯報跟進“領展”車場及地底供水喉滲漏事宜

i) 管理公司於2月21日將份管理委員會會議記錄發送予「領展」要求跟進，回覆如下。

2023年12月份之園藝費用，已於1月17日收到「領展」支票；

2024年1月份之園藝費用，已於2月1日收到「領展」支票；

ii) 管理公司匯報“領展”至今結欠車場的費用（已發出付款通知書計算）如下：

項目	發信通知日期	金額
花圃植物保養之車場部份 (2024年2月份月費)	2024年2月2日	$1,591.00
修剪斜坡雜草2023	2024年2月8日	$20,000.00
	合共：	$21,591.00

iii) 就「領展」停車場側有地底供水喉管出現漏水事宜，「領展」更換地底閘掣後仍未對施工的行人通道進行還原，管理公司會繼續要求「領展」進行還原。

「領展」曾於2024年2月6日重開地底閘掣並恢復車場供水，惟發現停車場水缸出現過刮漏水情況，故再次暫停車場供水。經「領展」檢查後指該供水系統供水予兩個水錶，其中一個登記人屬新圍苑，認為該供水系統及水缸並非由「領展」獨立使用，應屬公用部份，故「領展」將不會為公用部份安排維修工程。會議商討後，認為有關的水缸設施在「領展」物業中，應由「領展」負責進行維修。

3.5 匯報已審批 $10,001- $30,000 採購及維修項目

1月有1單$10,001至 $30,000已審批的採購及維修項目︰

1) 維修地磚牆磚台磚D座16樓9及10室 (華昌 $12,320)

3.6 跟進及商討天台維修事宜

管理公司匯報本苑共有5座天台單位出現滲漏，分別為︰-

A座

B座

C座

D座

E座

3504

3502、3506、3507、3508

3507

3501、3502

3503

3502、3507

- A座3504及D座3501、3502、3503天台防漏工程由「卓譽」以非入侵式方案進行，現「卓譽」已完工。

- D座3501、3502、3503在工程後已進行試水，測試結果顯示正常，沒有出現滲漏；

- 於A3504進行試水後，A3505曾有3個位置出現滲漏。「卓譽」再進行2次試水，並加入螢光劑測試後，結果顯示正常及沒有色水滲出。

- B座3502、3506、3507、3508及E3507天台防漏工程由「信豪」負責。

- 經管理公司多次聯絡後，「信豪」已再次跟進上述滲漏單位，現已進行防漏打針及拔針等工序，目前沒有發現上述單位再次出現有滲漏。將會要求「信豪」替受影響的業戶執修天花。

- C座天台防漏工程由「貝登」負責，滲漏單位有C3507。

- C3507已進行蓄水測試，沒發現有顏色水於單位滲出，但度濕機讀數持續顯示99，建議先由技工進行防漏打針，惟因現時人手不足，故需要延後進行。

- E3502已於外牆工程完成，測試結果正常。

3.7 跟進F疏柱維修工程工期事宜

F座疏柱維修工程由「國鴻」負責，目前「國鴻」已完成一邊疏柱及垃圾房側之戶外部份執修。現時已將吊船已移至大門側平台繼續另一邊工程。

3.8 商討申請「水安全」贊助計劃事宜

管理公司匯報已向水務署查詢「水安全」贊助計劃所需要的「50%業戶同意」的定義準則，水務署回覆表示如以問卷方式進行，以新圍苑戶數(共2,100戶)計算必須有1,050份以上問卷贊成「水安全」贊助計劃才符合有關申請要求，倘若以業主大會方式進行，有關「水安全」的議案需在業主大會獲得通過便可，再於管委會追認後便可合乎申請要求。

會議商議後通過向水務署申請「水安全」贊助計劃，並安排於本年的業主大會上進行議決。

3.9 跟進2024年年花事宜

2024年之年花供應由「琦峰」承辦，並於1月31日送抵本苑，惟發現蝴蝶蘭品質不佳，前端花苞枯萎及脫落，「琦峰」同意回收蝴蝶蘭並扣減有關費用。經法團同意後，管理公司於2月7日重新採購6盆8菖蘭花共$4,800，較原支出多付$300。管理公司已要求「琦峰」修改退回蝴蝶蘭的收據，現等候「琦峰」補回單據。

3.10 商討有關都市固體廢物收費 (垃圾收費)計劃事宜

管理公司匯報已接獲環保署電郵回覆本苑已通過批量採購公用指定袋(660L)及指定標籤的審批，現已可於環保署的網上平台訂購指定袋及指定標籤。由於香港特區政府於1月19日公布垃圾徵費將延期至2024年8月1日推行，會議表示現階段不用預先進行採購。

3.11 有關保險合約事宜

2024至2025年度的保險合約已於1月30及31日登報進行公開招標，並於2月21日截標，共獲3個承辦商報價。議價後詳情如下︰-

諾德

招商海達

保險顧問

新鴻基地產保險

Accidental Damage (Property Insurance)

保額︰$3,712,000,000

$371,571.20

$341,845.50

$557,356.80

Public Liability Insurance (General)

保額︰$30,000,000

$23,823.80

$60,060

$210,210

Public Liability Insurance (I.O.)

保額︰$10,000,000

$5,005

$6,006

$20,020

TOTAL

$400,400

$407,911.50

$787,576.80

會議表示由於「諾德」及「招商海達」的報價相當接近，要求管理公司嘗試再與「諾德」及「招商海達」議價，並於下次會議作出決定。

3.12 B座升降機機房外牆滲漏

B座升降機機房牆身飾面損壞及出現滲水，維修工程已通過由「港澳」負責，並已於農曆新年前完成。測試結果顯示正常。

3.13 有關E座高層單位「入屋令」申請事宜

新奐閣(E座)有多個高層5號單位於2023年12月出現天花滲漏，經調查後發現應為高層其中一個5室單位的沖廁水喉管引致，惟該單位單位已空置多月無人居住，管理公司無法進入進行檢查或維修。直至管理公司於2024年1月31日取得「入屋令」進入有關單位後，發現為私人單位的沖廁喉閘掣破損滲漏引致，該單位共有2個閘掣，關閉單位內的另一個閘掣後已沒有出現滲漏，並於同日重啟E座5室單位沖廁水。

4. 其他事項

4.1 商討2024-2025年度屋苑財政預算

2024-2025年度財政預算已於2月26日張貼於各座大堂，管理費將於4月1日起調升4%，暫未接獲本苑居民就財政預算表達意見。

會議於晚上10:50結束。

新圍苑業主立案法團

管理委員會主席

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李　鈞　活